Loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement

Présentation de la situation

Suite au dépôt d’une proposition de loi le 1^er avril 2025 par le sénateur Harold Huwart, la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement a été adopté à la suite d’une commission mixte paritaire le 15 octobre 2025.  Cette loi entend répondre aux difficultés que traverse le secteur du logement et de l’urbanisme.

Simplification des procédures d’urbanisme

Désormais, les modifications de plans locaux d’urbanisme consistant en une rectification d’une erreur matérielle ou une réduction de la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser sont dispensées d’évaluation environnementale.

Dans un but de simplification des documents d’urbanisme, le régime de la modification simplifiée devient la norme, et la révision est réservée aux évolutions les plus structurantes (impactant les documents d’orientation), dans le but de réduire de quatre à deux les procédures d’évolution des documents d’urbanisme. 

Lorsque leurs périmètres coïncident, il est désormais possible de fusionner le SCoT et le PLUi pour mutualiser les coûts et simplifier la gouvernance.

La loi vient également faciliter la participation du public par voie électronique à la place l’enquête publique, en particulier dans les projets de logement.

Un nouvel outil est créé pour l’aménagement : l’Opération de transformation urbaine OTU, ayant vocation à être mise en œuvre dans les zones pavillonnaires et commerciales.

Le maire se voit offrir la possibilité d’accorder des dérogations au PLUi ou aux documents d’urbanisme, même dans des communes hors zones tendues, pour soutenir des projets d’intérêt local ou pour faciliter la construction de logement.

Favoriser la construction de logements

Désormais, le permis d’aménager pourra porter sur des lots non contigus, permettant une plus grande flexibilité. Ce permis d’aménager multi-sites pourra intégrer une ou plusieurs parcelles à renaturer.

De nouvelles mesures ont pour objectif de faciliter la construction de logements dans les Zones d’activités économiques, et à octroyer des dérogations aux maires au cas par afin de leur permettre d’autoriser la construction de logements lorsque le règlement du PLU l’interdit, et ce dans toutes les communes. La surélévation ou la transformation limitée d’un bâtiment régulièrement édifié ne pourra pas être refusée au motif qu’il n’est plus conforme aux règles d’urbanisme en vigueur. En ce sens, la surélévation ou modification limitée d’un bâtiment déjà édifié ne pourrait pas être refusée au seul motif d’une non-conformité aux règles du PLU nouvellement applicables.

Les règles de changement de destination dans les zones NAF (naturelles, agricoles et forestières) sont assouplies dans certaines conditions.

La loi impose une limitation des motifs nouveaux de refus en reprise d’un permis annulé. En effet, le nouvel alinéa de l’article L.600-2 du Code de l’urbanisme interdit à l’autorité administrative de soulever de nouveaux motifs de refus après un certain délai (deux mois après l’enregistrement du recours) lors d’une demande de réformation ou d’une nouvelle demande consécutive à une annulation.

Une disposition de la loi nouvelle adapte le cadre de la résidence hôtelière à vocation sociale. Ces résidences pourront désormais être louées aux travailleurs de chantiers avoisinants. Un cadre juridique est créé pour les résidences à vocation d’emploi, conçues pour accueillir temporairement des actifs en mobilité professionnelle, des étudiants, des apprentis, des stagiaires ou des volontaires en service civique. Cette mesure vise à soutenir le développement de solutions de logement transitoires (Bail Mobilité d’une semaine à 18 mois) et abordables, afin de répondre aux besoins des territoires en tension comme les zones touristiques par exemple.

Enfin, le délai d’acquisition des biens sans maître par les communes passe de 30 à 15 ans.

 Empêcher les recours abusifs

Le contentieux de l’urbanisme est souvent critiqué pour la profusion des recours abusifs. La loi nouvelle vient ainsi les restreindre. A cette fin, le Conseil constitutionnel a été saisi pour contrôler la conformité de ces dispositifs avec le droit à un recours effectif.

La loi vient abroger la voie d’exception, qui permettait d’invoquer l’illégalité d’un document d’urbanisme par voie d’exception. Ainsi, les tiers ne pourront plus soulever d’illégalité du document d’urbanisme de cette manière, ce qui verrouille une voie de contentieux spécifique.

Désormais, pour être recevable à agir contre l’approbation d’un document d’urbanisme, l’article L.600-1-1 modifié du Code de l’urbanisme dispose qu’une personne « autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou un groupement) devra prouver qu’elle a pris part à la participation du public organisée avant l’adoption du document contesté. Cette condition s’appliquera aux procédures de participation lancées plus d’un mois après la promulgation de la loi.

Le délai de recours contentieux est quant à lui réduit de 2 mois à 1 mois. Le recours grâcieux, lorsqu’il est exercé, ne joue plus pour proroger le délai de recours contentieux : il n’a plus pour effet de suspendre ou repousser le comment du délai contentieux.

Le recours grâcieux devra être notifié dans les 15 jours suivant sa réception à l’autorité compétence.

La loi nouvelle crée un article L.600-3-1 qui dispense le requérant de la preuve de l’urgence pour obtenir la suspension en référé d’un refus d’autorisation d’urbanisme. Cette dispense ne l’empêche pas de devoir démontrer les autres conditions du référé comme la plausibilité du moyen.

La réforme renforce la cristallisation des moyens : au-delà du délai de deux mois après l’enregistrement du recours, l’autorité administrative ne peut plus invoquer de nouveaux motifs de rejet.

Solarisation des parkings

La loi assouplit l’obligation de solarisation des parkings extérieurs de plus de 1500m² existants, afin d’autoriser le mix entre ombrières et végétalisation. Cependant, au moins 35% de la moitié de la surface totale du parking devra être couverts par des ombrières photovoltaïques. Le calendrier d’échéances de la loi APER est adapté en ce sens.