Régulation des meublés de tourisme

Présentation de la situation

Suite à l’interruption des discussions à la veille de la dissolution de l’Assemblée nationale, la Commission mixte paritaire s’est enfin réuni cet automne, permettant l’adoption les 5 et 7 novembre 2024 de la proposition de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Cette loi permet ainsi de corriger la loi de finances pour 2024 et a pour ambition d’optimiser les meublés de tourisme tout en donnant des outils de régulation aux maires.

Que dit la loi ?

Un régime fiscal à la baisse

Dans la loi de finances pour 2024, un article alignait le régime fiscal des meublés de tourisme sur celui de la location nue, c’est-à-dire un abattement fiscal de 30% là où il était de 70% auparavant. Cette différence risquait de mettre à mal le tissu immobilier touristique national, d’où l’adoption d’une grille plus adéquate.

L’abattement fiscal pour les meublés classés de tourisme et les chambres d’hôtes passe à 50% dans la limite de 77 700 euros de revenus annuels. (contre 71% dans la limite de 188 700 euros avant la loi de finances pour 2024)

L’abattement fiscal pour les meublés non classés quant à lui reste à 30% dans la limite de 15 000 euros de revenus locatifs annuels (contre 50% dans la limite de 77 700 euros avant la loi de finances pour 2024).

Ces nouveaux taux d’abattement s’appliqueront ainsi aux revenus locatifs perçus à partir de 2025.

Pour rappel, la loi de finances pour 2024 avait fixé un taux d’abattement fiscal de 30% dans la limite de 15 000 euros. Une note fiscale de février 2024 avait autorisé les contribuables à appliquer le taux antérieur, mais le 8 juillet 2024, le Conseil d’Etat avait annulé cette note fiscale. L’annulation n’étant pas rétroactive, elle n’a pas eu de conséquences pour les contribuables ayant déclaré leurs revenus 2023 dans les délais.

Initialement, la loi prévoyait que les contribuables relevant du régime de la location meublée non professionnelle ne puissent plus déduire les amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de revente de leur logement, mais cet article a été supprimé et sera inscrit dans le PLF pour 2025.

L’obligation du Diagnostic de Performance énergétique

Désormais, les meublés de tourisme seront également soumis au diagnostic de performance énergétique. Tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d’usage devront attester d’un DPE classé au moins F en 2025 et E en 2028.

A partir de 2034, tous les meublés de tourisme, actuels comme futurs, devront être classés entre A et D. Les résidences principales et l’Outre-mer ne sont pas concernés.

Le maire pourra demander à tout moment au propriétaire de lui fournir le DPE valide de son meublé de tourisme. Toute violation pourra entraîner une amende administrative de 5000 euros maximum.

De nouveaux outils de régulation aux mains des maires

Cette loi donne des compétences élargies aux maires pour mieux réguler les locations touristiques :

-        Généralisation de la procédure de déclaration avec enregistrement en mairie à toutes les mises en location de meublés de tourisme.

-        Généralisation du numéro d’enregistrement au plus tard le 20 mai 2026

-        Possibilité de deux nouvelles amendes administratives de 10 000 euros maximum en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme et de 20 000 euros maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement

-        Possibilité pour les communes de définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et de délimiter des secteurs réservés à la construction de résidences principales (si plus de 20% de résidences secondaire ou applicabilité de la taxe annuelle sur les logements vacants)

-        A partir de 2025, limitation possible à 90 jours par an de la durée maximale pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (contre 120 aujourd’hui)

-        Elargissement possible du régime de changement d’usage à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.

La régulation des meublés de tourisme dans les copropriétés

Les règlements de copropriété existants pourront être modifiés à la majorité simple, à savoir à la majorité des deux tiers des copropriétaires, pour interdire la location d’appartements en meublé de tourisme (contre l’unanimité aujourd’hui).

Cette possibilité ne concernera toutefois que les copropriétés qui comportent dans leur règlement une clause dite "d'habitation bourgeoise". Cette clause autorise l'habitation et des activités libérales (cabinets de médecins...) dans l'immeuble mais interdit les activités commerciales en dehors des lots dédiés (par exemple commerces en rez-de chaussée).  

En outre, tout nouveau règlement de copropriété (établi à partir de l'entrée en vigueur de la loi) devra se prononcer sur la possibilité ou non de louer des logements en meublé de tourisme.

Enfin, les propriétaires et les locataires autorisés devront informer le syndic en cas de déclaration préalable de transformation de leur logement en meublé de tourisme.