Loi SRU : exemption pour les communes faiblement attractives

Présentation de la situation

Le décret n°2023-107 du 17 février 2023 (pris pour l’application du 1° du III de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation et modifiant le code de la construction et de l’habitation) précise les modalités régissant l’une des exemptions s’appliquant aux obligations de production de logements sociaux. Cette exemption concernant l’obligation pour certaines communes de disposer de 20 à 25% de logements sociaux.

Quelles sont les dispositions du décret ?

Le décret publié le 17 février 2023 précise une dérogation concernant les communes dont « l’isolement ou les difficultés d’accès aux bassins de vie et d’emplois environnants les rendent faiblement attractives ».

Le décret dispose donc que « les communes qui ne sont pas situées dans une agglomération de plus de 30 000 habitants et dont l’isolement ou les difficultés d’accès aux bassins de vie et d’emplois environnants les rendent faiblement attractives » peuvent être exemptées de leurs obligations de production de logement social. Cette disposition remplace ainsi l’exemption pour desserte insuffisante pour les transports en commun. Deux modalités étaient donc à définir : la notion d’isolement et les indicateurs pour apprécier la faible activité en résultant.

Le décret dispose que chaque EPCI à fiscalité propre devra identifier, « en son sein ou en dehors de son territoire, les pôles de centralité, entendus comme la ou les communes agglomérées concentrant l’essentiel de l’activité, des emplois ou des services du bassin de vie dont elles sont le cœur ».

L’isolement et les difficultés d’accès d’une commune aux bassins de vie et d’emploi environnants « seront établies au vu des temps de transport nécessaire pour atteindre, depuis cette commune, l’un des pôles de centralité ». Il faudra, pour calculer ces temps de transport, tenir compte des « services de transports en commun ».

La faible attractivité de la commune devra être appréciée au regard de cinq indicateurs :

-        Le taux d’évolution de la population (calculé à partir de la population municipale sur une période de cinq ans)

-        Le taux de tension sur le logement locatif social

-        Le taux de vacance structurelle, entendu comme le nombre de logements du parc privé vacants depuis deux ans ou plus dans une commune, rapporté au nombre de logements du parc privé dans la commune

-        Le dynamisme de la construction (en fonctionne de la moyenne des logements autorisées pour 1000 habitants de la commune au cours au minimum des trois dernières années)

-        L’indice de concentration de l’emploi (« le nombre total d'emplois proposés sur un territoire par rapport au nombre d'actifs occupés qui y résident »)

Enfin, l’EPCI devra transmettre au représentant de l’Etat dans le département la liste des pôles de centralité qu’il a identifiés, les éléments qu’il a retenus pour le faire et la liste des communes proposées, par une décision motivée.

Le décret met également en place un calendrier adapté de recouvrement du prélèvement des communes déficitaires SRU pour l’exercice 2023. Par dérogation, ce prélèvement sera donc effectué, cette année, « par quart, du mois d'août au mois de novembre »  alors qu’habituellement il est effectué « par neuvième à partir du mois de mars et jusqu'au mois de novembre ». 

Le décret adapte également la méthode de calcul des « ratios de tension » sur la demande de logement locatif social en retirant les données de l’année 2020, dont « les résultats ont été biaisés par la situation sanitaire ».

« Pour la période triennale 2023-2025, les ratios correspondent à la moyenne arithmétique de deux rapports, établis au titre des années 2019 et 2021 entre le nombre de demandes de logements locatifs sociaux et le nombre d'emménagements annuels, hors mutations internes, dans le parc locatif social des agglomérations et des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre ».