La TVA immobilière

Présentation de la situation

La réforme de la TVA immobilière date de la première loi de finances rectificative pour 2010 (loi n°2010-237 du 9 mars 2010), permettant la mise en conformité du droit français par rapport aux règles européennes. En effet, les règles de TVA applicables en France en matière d’immeubles se montraient contradictoires par rapport au droit européen. Cette réforme s’est appliquée dès le 11 mars 2010.

Que dit le droit ?

Depuis la loi de finances rectificatives pour 2010 n°2010-237, entrent dans le champ de la TVA les cessions d’immeubles effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel (article 256 du CGI). Les cessions de terrains à bâtir sont ainsi soumises de plein droit à la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elles sont réalisées par un assujetti agissant en tant que tel : cela concerne donc les cessions de terrain à bâtir réalisées par une collectivité territoriale. En effet, les collectivités locales ont la qualité d’assujetti au titre des opérations de lotissement qu’elles réalisent. L’exonération portant sur les cessions de terrains à bâtir aux particuliers a été supprimée.

Sont soumises à la TVA les opérations concourant à la production et à la livraison d’immeubles, et donc les ventes de terrains à bâtir (article 257 du CGI)

Deux éléments sont donc essentiels à prendre en compte pour déterminer le régime fiscal à appliquer :

-        Si le vendeur n’est pas assujetti à la TVA ou que le terrain n’est pas à bâtir, la vente est exonérée de TVA

-        Si le vendeur est assujetti à la TVA ET que le terrain est à bâtir, alors la vente est soumise à la TVA

La notion d’assujetti agissant en tant que tel

Selon l’article 256 du CGI, la personne assujettie à la TVA est la personne exerçant de manière indépendante une activité économique. C’est donc la qualification de l’activité qui détermine le régime fiscal. Si la vente de terrains s’effectue dans un objectif d’entreprise ou dans un but commercial, la nature d’activité économique sera retenue.

L’administration considère ainsi, selon les termes de cette définition, que les ventes de terrains à bâtir réalisées par les collectivités dans le cadre de leurs opérations d’aménagement constituent des activités économiques et sont donc soumises à la TVA.

Cet assujettissement permet à la collectivité de « récupérer » la TVA payée sur les dépenses engagées au titre du lotissement. Peuvent échapper à la TVA les cessions intervenant en dehors de toute démarche d’aménagement et de commercialisation (ex : cession de terrain isolé)).

La définition du terrain à bâtir

Constitue un terrain à bâtir le terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme PLU ou tout autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou des dispositions de l’article L.111-1-2 du Code de l’urbanisme (article 257-I-2 du CGI)

Ainsi :

-        Pour les communes dotées d’un PLU, sont concernés les terrains classés en zone urbaine et en zone à urbaniser

-        Pour les communes dotées d’un plan d’occupation des sols, sont concernés les zones urbaines

-        Pour les communes dotées d’une carte communal, sont concernées les secteurs constructibles de la carte.

Attention : Alors qu’auparavant les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis étaient assimilés à des terrains à bâtir lorsque l’acquéreur avait déclaré son intention de construire, désormais, si ces bâtiments peuvent être utilisés en l’état même pour un usage quelconque, alors la vente de ces terrains relève du régime applicable aux cessions d’immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans.

La base d’imposition : TVA sur prix total ou TVA sur marge

Conformément à l’article 268 du CGI, les livraisons de terrain à bâtir correspondantes sont soumises à la TVA sur le prix total lorsque le terrain cédé avait ouvert droit à déduction lors de son acquisition et ne sont taxées que sur la seule marge dans le cas contraire.

Deux cas :

-        TVA total si droit à déduction de la TVA pour la collectivité lors de l’acquisition

-        TVA sur la marge dans le cas inverse.

En général, les ventes de terrains dans le cadre de lotissements communaux seront en général soumises à la TVA sur la marge.

Quand la collectivité n’est pas en mesure d’établir dans quelles conditions elle est entrée en possession de tout ou partie de la parcelle qui fait l’objet de la mutation, l’administration considère alors que a TVA devra s’appliquer sur le prix total.

Les modalités de calcul de la TVA sur la marge

Le calcul de la marge est défini par l’article 268 du CGI, et précisé par le rescrit fiscal n°2010/21.

Montant payé par l’acquéreur : il s’agit du prix de vente total du lot, incluant la TVA sur la marge

Charges augmentatives : ce sont toutes les charges qui reviendraient de droit commun au vendeur et qui sont contractuellement reportées sur l’acquéreur

Prix d’achat : il comporte toutes les dépenses qui ont été supportées à ce titre par l’acquéreur

La collectivité peut partir du montant net, par exemple le prix de revient HT de l’opération de lotissement, et déterminer la TVA due ainsi que le prix (incluant la TVA) que paiera l’acquéreur.

En cas de marge négative, l’assiette de la TVA est nulle.

Le redevable de la TVA

Le redevable de la TVA est le vendeur du terrain, que la TVA soit calculée sur le prix total ou sur la marge. C’est donc à la commune qu’il revient de reverser à l’administration la TVA collectée lors des ventes de lots.

Les droits à déduction de la TVA

Est déductible sans délai la taxe qui a grevé éventuellement les frais liés à l’acquisition, de même que la taxe supportée par les communes pour toutes les dépenses de lotissement ou d’aménagement qui ont concouru à la valorisation des lots commercialisés.

Les conséquences budgétaires et comptables

Selon l’instruction comptable M 14 les opérations de lotissements ou d’aménagement de zone sont obligatoirement retracées au sein d’un budget annexe. Les recettes et les dépenses inscrites au budget annexe doivent être constatées en hors taxe. Les sommes correspondant à la TVA sont enregistrées dans les comptes appropriés de la classe 4 et plus précisément dans les comptes 445, qui concernent la TVA.

 TABLEAU RECAPITULATIF DE LA REFORME DE LA TVA IMMOBILIERE DE 2010