Validation des règles en matière de meublés de tourisme

Référence : Civ. 3^e, 18 février 2021, n°17-26.156, n°19-13.19 et n°19-11.462

 Présentation de la situation

La bataille juridique entre la Ville de Paris et les plateformes de meublés de tourisme a permis de valider certaines règles en matière de meublés de tourisme, règles qui ont été validées devant la Cour de justice de l’Union européenne après que la Cour de cassation française l’ait saisie.

De manière générale, la Cour de Justice de l’Union Européenne a estimé qu’une réglementation nationale soumettant à autorisation la location, de manière répétée, d’un local destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est conforme au droit de l’Union européenne, et plus spécifiquement à la directive n°2006/123 du 12 décembre 2006 dite Directive Services. Cette règlementation est permise du fait de le l’impériosité de la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée : CJUE 22 septembre 2020, aff C-724-/18 et C-727/18.

Trois décisions majeures ont été rendues par la Cour de cassation en faveur de ces règles en matière de meublés de tourisme.

 Conformité de la réglementation française à la directive Services

Les articles L.631-7, alinéa 6, et L.631-7-1 du Code de la Construction et de l’habitation sont conformes à la directive Services.

Pour rappel, l’alinéa 6 de l’article L.631-7 du Code de la Construction et de l’habitation soumet à autorisation préalable le fait, dans certaines communes, de « louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

L’article L.631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation confie au maire de la commune de situation de l’immeuble la faculté de délivrer l’autorisation préalable de changement d’usage et attribue au conseil municipal le soin de fixer les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées des compensations éventuelles, au regard des objectifs de mixité social en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.

Le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au moins, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation. Par conséquent, un tel changement est soumis à autorisation préalable.

Certaines exceptions sont néanmoins possibles :

-        Location consentie à un étudiant pour une durée d’au moins 9 mois

-        Conclusion d’un bail mobilité d’une durée d’un à dix mois

-        Location du local à usage d’habitation constituant la résidence principale du loueur pour une durée maximale de 4 mois

Changement d’usage

Est considéré comme un changement d’usage le fait, au sens de l’article L.631-7 alinéa 6 du Code de la construction et de l’habitation, pour le propriétaire d’un local meublé à usage d’habitation, de le donner en location à deux reprises en moins d’un an, pour des durées respectives de quatre et six mois, donc inférieures à un an ou à neuf mois.

Formulaire H2

Pour rappel, le formulaire de l’administration fiscale intitulé « Déclaration H2 » comporte à la date de sa souscription, les renseignements utiles à l’évaluation de chaque propriété, à l’exception du montant du loyer qui est celui du 1^er janvier 1970. Le fait que cette déclaration ait été remplie en juin 1978 ne la prive pas de sa valeur probante de l’usage du bien au 1^er janvier 1970 ne peut être retenu par la Cour d’Appel, si cette dernière n’explique pas en quoi les renseignements figurant dans ce formulaire établissent l’usage d’habitation du bien au 1^er janvier 1970.

Cette déclaration peut donc prouver l’usage d’habitation du bien au 1^er janvier 1970 à l’aide de la déclaration H2, à condition que la justice explique en quoi ces renseignements établissent l’usage d’habitation du bien au 1^er janvier 1970.