JURISMONTAGNE
PLATEFORME JURIDIQUE AU SERVICE DES ADHÉRENTS
DE L'ASSOCIATION NATIONALE DES MAIRES DES STATIONS DE MONTAGNE
CONNEXION

Le bail emphytéotique administratif

Fiche publiée le 31/07/2020
(dernière mise à jour le 31/07/2020)
Description :
bail emphytéotique administratif - bail emphytéotique - bailleur - preneur - collectivités territoriales - droit réel - activité économique. Le bail emphytéotique administratif a été fortement impacté par l'ordonnance de 2015 relative aux marchés publics, d'où un rappel nécessaire de ses contours.

L'accès à la totalité de l'article est réservé aux adhérents
Vous n'êtes pas encore adhérent ? Toutes les informations sont ici

Présentation de la situation

Le bail emphytéotique désigne classiquement la location de biens immobiliers sur une très longue période, comprise entre 18 et 99 ans, non reconductible. Ce bail donne au preneur un droit réel sur le bien immobilier concerné, par dérogation au droit commun qui empêche tout droit réel sur le domaine public. Le preneur ou emphytéote peut alors entreprendre des travaux ou une construction pour améliorer le bien et en profiter. Ces améliorations et ces constructions profiteront à terme au propriétaire sans que celui-ci n’ait à dédommager le locataire au terme du contrat.

Il est défini par l’article L.451-1 du Code rural et de la pêche maritime.

Ce bail est notamment utilisé par les collectivités territoriales : on le nomme alors bail emphytéotique administratif.

 Législation actuelle

 Le bail emphytéotique administratif est un type de bail qui est permis par l’article L.1311-2 du CGCT.

 

Article L1311-2 du CGCT

 

Un bien immobilier appartenant à une collectivité territoriale peut faire l'objet d'un bail emphytéotique prévu à l'article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime en vue de la réalisation d'une opération d'intérêt général relevant de sa compétence ou en vue de l'affectation à une association cultuelle d'un édifice du culte ouvert au public. Ce bail emphytéotique est dénommé bail emphytéotique administratif.

 

Un tel bail peut être conclu même si le bien sur lequel il porte, en raison notamment de l'affectation du bien résultant soit du bail ou d'une convention non détachable de ce bail, soit des conditions de la gestion du bien ou du contrôle par la personne publique de cette gestion, constitue une dépendance du domaine public, sous réserve que cette dépendance demeure hors du champ d'application de la contravention de voirie.

 

Un tel bail ne peut avoir pour objet l'exécution de travaux, la livraison de fournitures, la prestation de services, ou la gestion d'une mission de service public, avec une contrepartie économique constituée par un prix ou un droit d'exploitation, pour le compte ou pour les besoins d'un acheteur ou d'une autorité concédante soumis au code de la commande publique.

 

Dans le cas où un tel bail serait nécessaire à l'exécution d'un contrat de la commande publique, ce contrat prévoit, dans le respect des dispositions du présent code, les conditions de l'occupation du domaine.

 

L’emphytéote va ainsi pouvoir construire un ouvrage sur le domaine public pour ensuite le louer à la collectivité propriétaire du terrain en question. L’objectif est d’utiliser ce bien et ses fruits grâce à l’intervention économique du preneur, sur une durée assez longue, permettant par la même occasion au preneur de construire ou financer des travaux sur un bien existant et l’utiliser pendant toute la durée du bail emphytéotique administratif sans avoir à assumer un coût financier trop important.

 Le bailleur

 Dans le bail emphytéotique administratif, le bailleur est une collectivité territoriale (article L. 1311-2 du CGCT), un établissement public des collectivités territoriales, un groupement de ces collectivités (article L.1311-4 du CGCT) ou un établissement public de santé (article L.6148-3 du CSP).

 Le bail emphytéotique administratif ne peut pas être conclu par l’Etat, ou par un établissement public national. Ce bail exclue également les établissements publics de santé nationaux ou encore les organismes de sécurité sociale.

Pour que le BEA puisse être conclu, il faut que l’opération envisagée rentre dans la compétence de la personne morale bailleresse.

 La loi n°20106853 du 23 juillet 2010, en son article 11 a rendu possible les BEA pour le domaine public de l’Etat à la condition que ces biens immobiliers soient gérés par une chambre de commerce et d’industrie, une chambre des métiers et de l’artisanat ou une chambre d’agriculture.

 Le bailleur n’a pas de droit de regard sur les conditions d’utilisation de ce bien ainsi que sur sa gestion mais doit contrôler que le bien immobilier soit correctement affecté dans le respect de l’usage qui lui a été assigné par le BEA.

 Le bail emphytéotique administratif impose que la commune ne soit pas maître d’ouvrage et n’assure pas la direction technique des travaux.

L’ordonnance du 23 juillet 2015 relative aux marchés publics interdit à ce bail d’avoir pour objet l’exécution de travaux, la livraison de fournitures, la prestation de services ou la gestion d’une mission de service public avec une contrepartie économique, ce qui était pourtant possible auparavant !

 L’emphytéote

 L’emphytéote ou preneur du BEA peut être une personne de droit privé, personne physique ou personne morale, quelle que soit sa forme (association ou groupement doté de la personnalité morale, société, groupement d’intérêt économique, société anonyme d’HLM…). Les personnes morales de droit public peuvent également être preneurs à bail et ce depuis la loi n°2002-1094 du 29 août 2002.

 L’emphytéote obtient par le BEA un droit réel sur le bien faisant de lui un quasi propriétaire.

 La seule condition qui s’impose à l’emphytéote est que l’opération envisagée entre dans les aptitudes du preneur pour assurer la bonne réalisation du projet.

 L’usage du BEA

 Plusieurs objectifs peuvent être visés à travers le bail emphytéotique administratif : la restauration, la réparation ou la mise en valeur du bien immobilier. Le preneur aura alors pour mission d’entreprendre des travaux de construction sur le domaine public pour louer l’ouvrage à la collectivité propriétaire du terrain.

Le BEA s’applique même si le bien constitue une dépendance du domaine public (article L.1311-2 du CGCT)

 La durée du BEA

 La durée du bail emphytéotique administratif est comprise entre 18 et 99 ans. A la fin du bail, le preneur a l’obligation de quitter les lieux et de cesser son activité en ces lieux.

La sous-location et la cessation des droits est permise par l’article L.2341-1 du CGCT avec l’agrément de la personne publique propriétaire sous respect des conditions prévues par le bail.