Le bail emphytéotique administratif
(dernière mise à jour le 31/07/2020)
Présentation de la situation
Le bail emphytéotique désigne classiquement la location de biens
immobiliers sur une très longue période, comprise entre 18 et 99 ans, non
reconductible. Ce bail donne au preneur un droit réel sur le
bien immobilier concerné, par dérogation au droit commun qui empêche tout droit
réel sur le domaine public. Le preneur ou emphytéote peut alors entreprendre
des travaux ou une construction pour améliorer le bien et en profiter. Ces
améliorations et ces constructions profiteront à terme au propriétaire sans que
celui-ci n’ait à dédommager le locataire au terme du contrat.
Il est défini par l’article L.451-1 du Code
rural et de la pêche maritime.
Ce bail est notamment utilisé par les
collectivités territoriales : on le nomme alors bail emphytéotique
administratif.
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Article L1311-2
du CGCT Un bien immobilier appartenant à une collectivité
territoriale peut faire l'objet d'un bail emphytéotique prévu à l'article L.
451-1 du code rural et de la pêche maritime en vue de la réalisation d'une
opération d'intérêt général relevant de sa compétence ou en vue de
l'affectation à une association cultuelle d'un édifice du culte ouvert au
public. Ce bail emphytéotique est dénommé bail emphytéotique administratif. Un tel bail peut être conclu même si le bien sur lequel il
porte, en raison notamment de l'affectation du bien résultant soit du bail ou
d'une convention non détachable de ce bail, soit des conditions de la gestion
du bien ou du contrôle par la personne publique de cette gestion, constitue
une dépendance du domaine public, sous réserve que cette dépendance demeure
hors du champ d'application de la contravention de voirie. Un tel bail ne peut avoir pour objet l'exécution de
travaux, la livraison de fournitures, la prestation de services, ou la
gestion d'une mission de service public, avec une contrepartie économique
constituée par un prix ou un droit d'exploitation, pour le compte ou pour les
besoins d'un acheteur ou d'une autorité concédante soumis au code de la
commande publique. Dans le cas où un tel bail serait nécessaire à l'exécution
d'un contrat de la commande publique, ce contrat prévoit, dans le respect des
dispositions du présent code, les conditions de l'occupation du domaine. |
L’emphytéote va ainsi pouvoir construire un
ouvrage sur le domaine public pour ensuite le louer à la collectivité
propriétaire du terrain en question. L’objectif est d’utiliser ce bien et ses
fruits grâce à l’intervention économique du preneur, sur une durée assez
longue, permettant par la même occasion au preneur de construire ou financer
des travaux sur un bien existant et l’utiliser pendant toute la durée du bail
emphytéotique administratif sans avoir à assumer un coût financier trop
important.
Pour que le BEA puisse être conclu, il faut que
l’opération envisagée rentre dans la compétence de la personne morale
bailleresse.
L’ordonnance du 23 juillet 2015 relative aux marchés publics
interdit à ce bail d’avoir pour objet l’exécution de travaux, la livraison de
fournitures, la prestation de services ou la gestion d’une mission de service
public avec une contrepartie économique, ce qui était pourtant possible
auparavant !
Le BEA s’applique même si le bien constitue une
dépendance du domaine public (article L.1311-2 du CGCT)
La sous-location et la cessation des droits est
permise par l’article L.2341-1 du CGCT avec l’agrément de la personne publique propriétaire
sous respect des conditions prévues par le bail.